تایید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار
گاهی اوقات ممکن است در قرارداد شرط شود که یکی از طرفین قرارداد بتواند طبق شرایط خاصی در مدت معینی قرارداد مزبور را فسخ کند که به این حق، اصطلاحا شرط خیار میگویند
گاهی اوقات ممکن است در قرارداد شرط شود که یکی از طرفین قرارداد بتواند طبق شرایط خاصی در مدت معینی قرارداد مزبور را فسخ کند که به این حق، اصطلاحا شرط خیار میگویند.
در صورتی که صاحب حق ظرف مهلت تعیینشده، قرارداد را فسخ کند، میتواند تایید فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد. دادگاه نیز پس از بررسی دادخواست، در صورت تایید، حکم به تایید فسخ قرارداد میدهد. هر یک از طرفین قرارداد که دارای حق فسخ به جهت این شرط باشد، میتواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را علیه دیگری مطرح کند. در دعوای تایید فسخ قرارداد اگر موضوع دعوا ملک باشد، در دادگاهی اقامه میشود که ملک در آنجا واقع است.پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد، این رای جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.
تفاوت شرط خیار و خیار شرط
تفاوت بارز میان شرط خیار و خیار شرط این است که قید عبارت «شرط خیار» در قرارداد ضروری است. یعنی باید حتماً در قرارداد نوشته شده باشد. اما در خیار شرط نیازی به ذکر خیار در قرارداد نیست و در صورت نبود یکی از شروط قرارداد، این خیار بهوجود میآید. اگر در قرارداد برای خیار ذکرشده، مدت تعیین نشود، هم عقد و هم شرط باطل است.
در دعوای تایید فسخ قرارداد، خواهان ابتدا باید اراده خود نسبت به فسخ معامله را اعلام کرده باشد و سپس تایید آن را از دادگاه بخواهد.
ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله … .» از مصادیق خیار شرط نیست و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی‌کند که عقد مبنیاً بر اساس شرط مذکور بنا شده، بلکه تاکید بر تحکیم معامله و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل میشود، است.
درج شرط پشیمانی توام با تعیین مقطوع خسارت پشیمانی بدون تعیین مدت معین، از مصادیق خیار شرط بدون مدت نیست که هم خود شرط باطل باشد و هم باعث بطلان عقد شود؛ بلکه خیار شرط توام با وجه التزامی است که مدت آن عرفاً تا زمان تسلیم عوضین است. بنابراین هم شرط و هم عقد صحیح است.
در صورت عدم تعیین مهلتی برای انتقال رسمی سند و تعیین مدت دقیق برای خیار شرط در عقد بیع، مدت خیار عرفاً در عقد معلوم است. چرا که از زمان انعقاد عقد تا روز انتقال سند، این حق برقرار است.
چنانچه در قرارداد شرط شود که هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی به عنوان زیان پرداخت کند، عبارت مذکور خیار شرط نیست. زیرا اولاً عبارت یادشده بیش از آن که بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین خیار شرط باشد، ناشی از رسوبات اندیشه شرط ابتدایی و لازمالوفا نبودن قراردادهای بی‌نام است، ثانیاً اگر عبارت مزبور را به معنای اختیار برهم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم، قطعاً از اسباب بطلان قرارداد است و این توصیف به تبع، دعوای فسخ را نیز زایل می‌سازد.
ثالثاً یکی از الزامات اصل صحت اعمال حقوقی این است که قرارداد و شروط آن بهگونهای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود.
اگر برای خیار شرط، زمان تعیین نشده باشد، شرط مذکور با مراجعه به داوری عرف، در حدود قرارداد طرفین قابل تعیین است.
فسخ قرارداد و خیار تخلف شرط
گاهی اوقات ممکن است که در قرارداد، شرطی ذکر شود که بر مبنای آن یکی از طرفین متعهد به انجام کاری به نفع طرف دیگر می شود، در صورت عدم انجام شرط مورد نظر، مشروط له (شخصی که تعهد به نفع او شده است) می تواند قرارداد را فسخ نماید.
شرط مندرج در قرارداد ممکن است بصورت شرط فعل باشد. یعنی اینکه یکی از طرفین متعهد به انجام فعلی شده باشد، در اینصورت کسی که شرط به نفع او شده است، در ابتدا باید الزام متعهد را در انجام شرط بخواهد.
در صورتی که الزام متعهد ممکن نشود، متعهد له (کسی که انجام تعهد به نفع او است) می تواند شخصاً یا توسط فرد دیگری تعهد را انجام دهد و هزینه های آن را مطالبه نماید و در صورتی که کلاً امکان اجرای تعهد فراهم نشود، متعهد له می تواند قرارداد را فسخ نماید.
تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت
این حالت نیز متصور است که در قرارداد شرطی بصورت شرط صفت درج شده باشد مانند اینکه در قرارداد شرط شود که مورد معامله دارای صفت خاصی باشد، در صورت عدم وجود آن صفت، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت.
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، خواهان کسی است که در قرارداد شرطی به نفع او شده است و خوانده فردی است که می بایست شرط را انجام می داده است.
دادگاه صالح در دعوای تایید فسخ قرارداد، در صورتی که موضوع قرارداد، ملک باشد، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
پس از صدور رأی مبنی بر تایید فسخ قرارداد، رأی جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
نکات مهم مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
- اگر در قرارداد شرط شود که در صورت تأخیر در پرداخت اقساط ثمن به فروشنده، برای ایشان حق فسخ ایجاد گردد، در صورت وصول هر کدام از اقساط توسط فروشنده که مدت پرداخت آن منقضی گشته باشد، حق فسخ وی بطور ضمنی اسقاط گشته است.
- معمولاً متداول است که دادخواست تأیید فسخ قرارداد در کنار دعاوی دیگر مانند مطالبه خسارت یا استرداد وجه و یا … مطرح می گردد چرا که مدعی فسخ خواستار این است که هر چه سریعتر نسبت به قرارداد تعیین تکلیف شود.
- اعمال حق فسخ فوریت ندارد و صاحب حق می تواند هر زمان که بخواهد آن را اعمال نماید.
- نام دیگر خیار تخلف شرط، خیار اشتراط می باشد.
- در صورتی که بعد از انعقاد قرارداد اما قبل از اقدام مالک به فسخ آن، تصرفاتی در ملک مانند فروش، رهن و یا … توسط خریدار ایجاد شود، حتی در صورت فسخ قرارداد نیز، این تصرفات معتبر می باشد.
- ضمانت اجرای تخلف از شرط مندرج در قرارداد، بطلان معامله نمی باشد.
- پس از تحقق تخلف شرط ضمن عقد، که موجب ایجاد وکالت در طلاق برای زوجه می شود، تأمل و حوصله صاحب حق و تأخیر در اقامه دعوی (برای نمونه دو سال) دلالتی بر اسقاط حق وی ندارد مگر اینکه صراحتاً این حق را از خود ساقط کرده باشد.
- ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله …» از مصادیق خیار شرط نیست و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی‌نماید که عقد مبنیاً بر اساس شرط مذکور بنا شده بلکه تأکید بر تحکیم معامله و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل میشود، است.
تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب
- درج شرط پشیمانی توأم با تعیین مقطوع خسارت پشیمانی بدون تعیین مدت معین از مصادیق خیار شرط بدون مدت نیست که هم خود شرط باطل باشد و هم باعث بطلان عقد شود بلکه خیار شرط توأم با وجه التزامی است که مدت آن عرفاً تا زمان تسلیم عوضین است بنابراین هم شرط و هم عقد صحیح است.
- در صورت عدم تعیین مدت دقیق برای خیار شرط و تعیین مهلتی برای انتقال رسمی سند، در عقد بیع مدت خیار عرفاً در عقد معلوم است چرا که از زمان انعقاد عقد تا روز انتقال سند این حق برقرار است.
- چنانچه در قرارداد شرط شود که هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف بشود باید مبلغی به عنوان زیان پرداخت نماید، عبارت مذکور خیار شرط نیست زیرا: اولاً عبارت یاد شده بیش از آنکه بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین خیار شرط باشد ناشی از رسوبات اندیشه شرط ابتدایی و لازم الوفاء نبودن قراردادهای بی‌نام است، ثانیاً اگر عبارت مزبور را به معنای اختیار بر هم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم قطعاً از اسباب بطلان قرارداد است و این توصیف به‌تبع، دعوای فسخ را نیز زایل می‌سازد ثالثاً یکی از الزامات اصل صحت اعمال حقوقی این است که قرارداد و شروط آن به گونه‌ای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود.
- اگر برای خیار شرط، زمان تعیین نشده باشد، شرط مذکور با مراجعه به داوری عرف، در حدود قرارداد طرفین قابل تعیین است.
مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
ماده ی ۲۳۷ قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.
هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی
هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده ی ۲۴۶ قانون مدنی
در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است. باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است. عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد.
ماده ی ۱۴۲ قانون آیین دادرسی مدنی
دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می شود؛ لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ، رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد.
تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : چنان چه در یک قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش بینی شود ، اعم از آنکه این شرط ، شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه ، در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، مشروط له می تواند ، اقدام به فسخ قرارداد کند . اگر شرط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد ، مانند آنکه در قرارداد شرط شود ، ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی باشد ، ضمانت اجرای تخلف از شرط ، ایجاد حق فسخ برای مشروط له است و مشروط له نمی تواند از مبلغ ثمن معامله بکاهد .
در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد ؛ چنان چه شخص متعهد در قرارداد عمل به شرط نکند ، متعهد له باید ابتدا الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد و چنان چه متعهد ، تعهد را انجام نداد ، متعهد له می تواند ، شخصاً یا از طریق شخص دیگر ، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد دریافت کند .
چنان چه امکان اجرای تعهد از طریق متعهد له و یا شخص ثالث نیز نباشد ، متعهد له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .
به خیار تخلف از شرط اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می شود .
در هر یک از از موارد فوق ، شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است ، می تواند پس از فسخ قرارداد ، تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد .
مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
از آنجا که تأیید فسخ ، خلاف اصل صحت قرارداد هاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود ، اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود ، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد. بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است، می تواند صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد یا عناوین مشابه دیگر، اقدام کند و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند. بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود .
اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد
دادگاه فقط فسخ قرارداد را تأیید می کند و در واقع فسخ زمانی حاصل می شود که متعهد له ، آن را اعمال و به طرف مقابل اعلام میکند. بنابراین اجراییه در این دعاوی صادر نمیشود و حکم دادگاه تنها جنبهی اعلامی دارد.
حق فسخ
روشن شد که قانونکذار در قانون مدنی برای هر یک از طرفین معاملات، حق فسخ را درنظر گرفته است. از این حق ، اصطلاحاً تحت عنوان خیارات نام برده می شود. خیارات می تواند برای یک طرف یا هر دو طرف معامله و یا حتی نفر ثالث برقرار شود.
دعوای تأیید فسخ قرارداد
دعوای تأیید فسخ قرارداد به یک مورد ختم نمی شود. این دعوا در مورد برخی از خیارات میتواند مطرح شود. در قراردادهای ملکی، بسیار پیش می آید که عقود میان فروشنده و خریدار به خوبی تنظیم نمیشود. یا اینکه یکی از طرفین از شروط قرارداد عدول مینماید. در نتیجه طرف دیگر ناگزیر به فسخ قرارداد و یا مراجعه به مراجع قضایی برای تأیید فسخ قرارداد میشود .
دعاوی مربوط به فسخ قرارداد در امور ملکی معمولاً یکی از موارد زیر می باشند:
تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار
تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب
تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش
تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعیض صفقه
تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس
تأیید انفساخ قرارداد
حق فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
ممکن است در یک قرارداد، شرط یا شروطی ذکر شود که یکی از طرفین قرارداد را متعهد به انجام آن نماید. چنانچه این تعهد صورت نپذیرد طرف مقابل می تواند به دلیل عدم انجام تعهد قرارداد را فسخ نماید.
شروط سه گانه(شرط فعل، شرط صفت و شرط نتیجه)
اگر متعهد به انجام هر یک از شقوق شرط، نتواند آن را آنجام دهد، طرف دیگر میتواند ابتدا الزام طرف مقابل به انجام شرط را بخواهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه صورت میگیرد. در صورت عدم تحقق شرط، میتواند آنها را خود انجام داده و هزینهها را از وی مطالبه کند. درصورت انجام هیچیک از موارد، می تواند قرارداد را فسخ نماید. وی از طریق مراجعه به دادگاه میتواند اقدام به طرح دعوای حقوقی تأیید فسخ قرارداد نماید. با توجه به اهمیت رعایت فوریت در بعضی از موارد فسخ، لازم است در اقدام به طرح دعوا این مهم در نظر گرفته شود.
تعیین مدت و تأثیر آن در فسخ قرارداد
در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، لازم است برای آن مدت تعیین شود. گاه ممکن است مدتی در قرارداد برای خیار شرط ذکر نشده باشد. در این صورت، مدت خیار بر اساس عرف معلوم خواهد شد. که این مهلت از تاریخ عقد قرارداد تا روز انتقال سند خواهد بود.
برخی اصطلاحات مندرج در قراردادها جزء خیار شرط نیست
مرسوم است در برخی قراردادها، طرفین، جملات و عباراتی را ذکر می کنند که ربطی به خیار شرط ندارد. به عنوان مثال عبارت: «در صورت پشیمان شدن از معامله …» و یا «در صورت انصراف از قرارداد مبلغ … بابت ضرر به طرف مقابل …..» هیچکدام بیانگر خیار شرط نمی باشند. این شروط حتی ممکن است اصل قرارداد را نیز مخدوش سازند.
خواهان و خوانده در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، خواهان کسی است که شرط مندرج در قرارداد به نفع او قید شده است. خوانده نیز طرف مقابل او یا کسی است که متعهد به انجام شرط بوده است.
کدام دادگاه صالح به رسیدگی است؟
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، در دعاوی ملکی دادگاه صالح، دادگاه محل ملک می باشد.
آیا رأی دادگاه نیاز به صدور اجراییه دارد؟
خیر. رأی دادگاه که مبتنی بر تأیید فسخ قرارداد است جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
دعوای فسخ, مالی یا غیرمالی است؟
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، می تواند جنبه مالی و یا جنبه غیر مالی داشته باشد.
وقتی دعوا جنبه مالی دارد که حقوقی که خواهان بدنبال آن بوده از منظر پولی قابل محاسبه و در حال تضییع باشد.
مطالبه خسارت یا استرداد وجه
خواهان می تواند همزمان با دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، دعوای خسارت یا استرداد وجه را نیز تقدیم دادگاه کند.
# گروه وکلای حقوق بشر
# hr-l.ir
# وکیل برجسته، وکیل درجه یک
# وکیل تاپ، وکیل موفق
# مشاورحقوقی برجسته
# وکیل، مدافع، دادخواه، دادگستر، وکیل مدافع
# تهران وکیل، وکیل کرج، وکیل پایه یک دادگستری، وکیل پایه یک، وکیل خوب، بهترین وکیل
# وکیل کیفری، مشاوره حقوقی تخصصی و حرفه ای، وکیل حقوقی، وکیل خانواده
# یک وکیل خوب و با تجربه
# وکیل مهریه طلاق خانواده کیفری حقوقی ملکی
# وکیل پایه یک دادگستری با تجربه
# پیگیری کلیه دعاوی حقوقی و کیفری توسط بهترین وکلای پایه یک دادگستری
#مشاوره حقوقی 24 ساعته · وکیل متخصص امور کیفری · مشاوره با وکیل خانواده
# دریافت آسان ترین و فوری ترین مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان 24 ساعته با وکیل پایه یک دادگستری، با امکان دریافت ارزان ترین مشاوره حقوقی تلفنی شبانه روزی
# قبول وکالت و مشاوره حقوقی به صورت حضوری و تلفنی در زمینه های مختلف حقوقی ، کیفری ، خانواده ، املاک و امور حسبی
# گروه وکلای حرفه ای وکلای حقوق بشر با مجوز رسمی کانون وکلای دادگستری مرکز
# وکیل سایبری ایران، وکیل دادسرای جرایم رایانه ای پلیس فتا، وکیل فضای مجازی اینستاگرام تلگرام واتساپ، وکیل جرایم اینترنتی، وکیل کسب و کار
