اجاره

 عقد اجاره

اجاره یک عقد مغابنه ای است وطبق ماده 468 ق.م باید مدت آن دقیقا و تفصیلا معلوم باشد لذا اجاره به مدت مجهول مثل مدت عمر موجر یا مستاجر یا ثالث باطل است.

برای عقد اجاره دو اثر مهم ذکر شده که عبارت‌اند از: لزوم عقد اجاره و تملیک منفعت و عوض

الف) لزوم عقد

عقد اجاره لازم است و بین طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود، بنابراین اجاره مانند عقود جایز به فوت یا جنون موجر یا مستأجر منحل نمی‌گردد. (ماده 497 ق. م.)

آیا قبل از اتمام مدت ، طرفین می توانند عقد اجاره را فسخ نمایند؟

با توجه به این که عقد اجاره لازم است، تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است، اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کندمگر اینکه در عقدنامه چنین شرطی تصریح  شده باشد و یا با توافق این امر صورت پذیرد .

از آثار مهم لزوم عقد این است که به فوت یا حجر موجر و مستأجر باطل نمی‌شود. (ماده 479 ق. م.)

استثنائات قاعده عدم انحلال عقد به موجب فوت

در ماده 497 ق. م. دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت مرگ یکی از دو طرف استثنا شده است و هیچ یک با لزوم عقد اجاره منافات ندارد.

1- در صورتی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده باشد، که در این حالت اجاره به فوت موجر باطل می‌شود.اما مستاجر نمی تواند به مدت عمر ،مالک منافع شود ،چون مدت اجاره باید معین باشد وگرنه اجاره باطل محسوب می گردد.

2- در صورتی که شرط مباشرت مستأجر شده باشد، که فوت او از موارد انحلال اجاره است.

ب) تملیک منفعت و عوض

عقد اجاره در زمره عقود تملیکی است، یعنی اگر مورد آن عین معین باشد تمام منفعت از آن مستأجر می‌شود و او می‌تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند. ولی در صورتی‌که عین مستأجره کلی باشد،در اجاره کلی ،مثل بیع کلی ، تملیک موضوع عقد در زمان انعقاد قرار داد رخ نمی دهد بلکه بعد از تعیین مصداق رخ می دهد لذا ضرورتی ندارد که موجر حتما در موقع عقد ،مالک عین یا منفعت مصداقی از عین مستاجره باشد، امابدیهی است که باید در موقع تسلیم ،مصداقی به مستاجر تسلیم کند که مالک منفعت آن باشد یا ماذون از طرف مالک منفعت باشد و گرنه طبق م269ق.م ایفای او صحیح نخواهد بود و الزام به ایفای صحیح تعهد می شود .

تکالیف موجر

از آثار دیگر عقد اجاره این است که موجر و مستأجر تکالیفی را نسبت به یکدیگر پیدا می‌کنند.

1-تسلیم مورد اجاره.

موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می‌تواند الزام او را بر تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می‌تواند اجرت‌المثل عین مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستأجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص تفویت شده است.

2- انجام تعمیرات و تحمل مخارج

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

3- عدم تغییر در مورد اجاره.

موجر نمی‌تواند در عین مستأجره تغییری دهد که بهره‌برداری مستأجر را غیر ممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.

تخلف موجر از تسلیم عین مستاجره

اما در مورد تخلف موجر از تسلیم عین مستاجره ،طبق م476ق.م مستاجر باید ابتدا او را الزام به تسلیم کند و اگر الزام ممکن نشد آنگاه حق فسخ دارد .

در صورت تخلف موجر از شرط فعل ضمن عقد اجاره مستاجر در چه صورت حق فسخ دارد ؟

طبق م496ق.م مشروط له به محض تخلف مشروط علیه و بدون نیاز به الزام وی ،حق فسخ دارد

 اختیارات موجر در فسخ قرارداد اجاره :

در صورت دیر کرد مستاجر در پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند موجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و دستور تخلیه از شورای حل اختلاف نماید و همچنین در صورتی که مستاجر مورد استفاده از ملک را به غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده قرار دهد موجر حق فسخ خواهد داشت .

موجر تحت چه شرایطی می تواند  اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟ماده8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62

1 در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد ولی علیرغم منع قانونی کلا یا جزئا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.

2 در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که در صورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد ،حق فسخ اجاره را خواهد داشت .

3 در صورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهتی که در اجاره نامه قید شده استفاده کند .

4در صورتی که مستاجر تعهد کرده باشد اجاره بها را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.

5 در صورتی که موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده اش نیاز داشته باشد.م14 سال56

مصوبه سران قوا در خصوص ساماندهی اجاره بهای مسکن

با توجه به افزایش قابل توجه رشد اجاره بها در بهار سال1401 ،سقف رشد اجاره بهای واحد های مسکونی و استثنائات آن به شرح ذیل برای اجرا ابلاغ می گردد.

ماده1 کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 به استثنائ موارد مندرج در ماده 2 به صورت خودکار تا زمان تصویب قانون در مجلس شورای اسلامی و حداکثر به مدت یک سال و حداکثر با نرخ های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید می گردد.

شهر تهران و سایر کلان شهرها 25 درصد

سایر شهرها 20درصد

تبصره – توافق مالک و مستاجر با نرخ های کمتر از موارد فوق بلامانع است

ماده2 موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره نامه ها به شرح زیر تعیین می گردد .

1- در صورتی که مالک ،ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را به صورت رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت نموده و کد رهگیری دریافت نموده باشد .

2- اگر مالک برای بازسازی یا تعمیر از مرجع ذی ربط مجوز اخذ نموده باشد .

3-  در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضایی ،نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام ننموده باشد .

4- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر

5 -در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص شورای حل اختلاف یا مرجع قضای نیاز داشته باشد .

6- در صورتی که مالک صرفا دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی رسیده باشد.

تبصره1: ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی ،اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری املاک و اسکان می باشد.

تبصره2: مراجع قضایی و یا شورای حل اختلاف مکلفند خارج از نوبت و حداکثر ظرف دو ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام نمایند.                                                                               

تکالیف مستأجر

1- تأدیه مال‌الاجاره

 مستأجر مکلف است مال‌الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی‌که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.

2- رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستأجره

مستأجر باید در استعمال عین مستأجره، رعایت متعارف را بنماید، یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستأجر نسبت به عین مستأجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط نماید؛ بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود مستأجر در برابر مالک ضامن نیست، ولی در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستأجر نباشد.

3- استفاده ی مورد اجاره

مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این‌صورت ضامن خواهد بود. در صورتی‌که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می‌کند استفاده نماید.

4- عدم تغییر عین توسط مستأجر.

مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستأجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد باید به صورت اولیه برگرداند.

ضمانت اجرای تعدی و تفریط مستاجر و تغییر مصرف عین مستاجره 

ابتدا موجر باید منع مستاجر را بخواهد و اگر منع ممکن نشد ،آنگاه حق فسخ دارد .

هزینه های لازم برای انتفاع از عین مستاجره و تعمیرات طبق ق.م

طبق م486ق.مخارجی که برای امکان انتفاع در عین مستاجره لازم است به عهده موجر است مگر اینکه شرط خلاف شده باشد یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد .

طبق م458ق.م اگر در مدت اجاره ، در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجرباشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره خواهد داشت.

اختیارات مستاجر در فسخ قرارداد اجاره :

در صورتی که مورد اجاره در حال اجاره معیوب باشد مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول نماید ولی اگر موجر رفع عیب نماید به نحوی که برای مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ نخواهد داشت .

آیا فوت مستاجر تاثیری در انفساخ عقد اجاره دارد؟

از آنجا که اجاره عقد لازمی است که با فوت مستاجر منفسخ نمی شود اما استثنائا اگر اجاره به قید مباشرت مستاجر باشد در صورت فوت مستاجر ،اجاره منفسخ می شود و اگر شرط مباشرت شده باشد ، در صورت فوت مستاجر ، موجر حق فسخ خواهد داشت .البته متن ماده 497 ق.م در این خصوص ایراد دارد.

عین مستاجره در اثنای مدت معیوب شود به نحوی که موجب صعوبت انتفاع شود

اگر عین مستاجره حین العقد معیوب باشد یا در اثنای اجاره قهرا معیوب شود به نحوی که موجب نقصان یا صعوبت انتفاع شود مستاجر می تواند یا اجاره را فسخ کند یا موجر به تعمیر الزام کند اما حق کاستن از اجاره بها را ندارد و البته اگر موجر رفع عیب کند و ضرری به مستاجر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت .

از بین رفتن قابلیت انتفاع عین مستاجره چه تاثیری بر روی عقد اجاره می تواند داشته باشد؟

م481ق.م مقرر می دارد :هرگاه عین مستاجره به واسطه ی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود ،اجاره باطل می شود  چرا که وقتی انتفاع منظور در عقد از مورد اجاره امکان ندارد،سایر منافع نمی تواند جایگزین آن شود و اجاره به دلیل عقیم ماندن هدف مطلوب از آن منفسخ می شود.فحوای این ماده حاکی از قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره است نه وضع خصوصی مستاجر  و یا در صورتی که نوع انتفاع در اجاره معین نباشد یا آنچه معین شده است تنها منفعت منظور طرفین نباشد ،از بین رفتن یکی از صلاحیت های انتفاع ،اجاره را باطل نمی کند .

بر طبق قواعد عمومی قراردادها اثر فسخ نسبت به آینده است اما در عقد اجاره بین فسخ از ابتدا و فسخ در اثنای اجاره باید فرق گذاشت .در عیوبی که در اثنای اجاره عارض شده ،به طور مسلم فسخ به گذشته سرایت ندارد زیرا منافع گذشته سالم بوده و موجبی برای انحلال عقد وجود ندارد اما در صورتی که عیب از ابتدا وجود داشته است فسخ از همان آغاز اجاره را منحل می سازد .

غصب یا مزاحمت شخص ثالث چه تاثیری می تواند در حق رجوع یا فسخ داشته باشد؟

طبق ماده 488 ق.م اگر مزاحمت یا غصب ثالث  قبل از قبض مستاجر باشد ، مستاجر حق فسخ یا رجوع به ثالث دارد اما اگر مزاحمت یا غصب ثالث بعد از قبض باشد مستاجرفقط حق رجوع به ثالث دارد و حق فسخ ندارد

498ق.م اگر موجر عین مستاجره را بفروشد ،اصولا اجاره به حال خود باقی می ماند ولی استثنائا اگر عین مستاجره به خود مستاجر فروخته شود ،اجاره منفسخ می شود.

آیا وصی بدون اجازه ورثه می تواند ترکه وراث را اجاره دهد؟

در صورتی که وصی پس از فوت موصی و بدون اذن ورثه ،ترکه متوفی را اجاره داده و تسلیم مستاجر نماید باید به چند نکته توجه نماییم اینکه وصی باید بر طبق وصایای موصی رفتار کند و حدود اختیارات وصی تابع اراده موصی بوده وشامل یکسری از امور از جمله حفاظت اموال کودکان و سرپرستی آنها ،اداره امور ثلث ،تصفیه ترکه ،انجام تشریفات مربوط به کفن و دفن متوفا ،خرید و فروش اموال متوفی و ... می شود .اگر در وصیت به وصی اداره ترکه متوفی به وی واگذار شده باشد عمل وصی که اجاره ترکه متوفی بوده صحیح می باشد و علیه مستاجر نمی توان دعوای خلع ید مطرح  نمود .

علاوه بر اینکه باید  موضوع عقد مورد وصیت باشد وصی ملزم است که نسبت به مورد وصیت غبطه و صلاح ورثه را نیز رعایت نماید وصی طبق(م858ق.م)نسبت به مواردی که بر حسب وصیت در یداو می باشد حکم امین را دارد . 

هر امین مال باید ضمن عدم تعدی و تفریط نسبت به مال امانی باید رعایت غبطه و مصلحت مالکین اموال را نیز بنمایددر غیر این صورت ید وصی از امانی بودن تبدیل به ضمانی شده و ضامن  هر گونه خسارت وارده به ورثه خواهد بود .

آیا ولی می تواند ملک متعلق به صغیری که در اثنای اجاره رشید می شود را اجاره دهد؟

اجاره ملک مولی علیه توسط ولی برای چند سال و بعد از رفع صغر :

طبق ماده 1183 ق.م ولی قهری  در کلیه امور مربوط به اموال و حقوق مالی مولی علیه نماینده قانونی او می باشد وحدود اختیارات او  عام بوده و هر اقدامی که به مصلحت مولی علیه می داند به نام و حساب او انجام می دهد مگر به موجب قانون منع شده باشد .

طبق مواد81 و83 ق.ا.ح  ولی قهری می تواند اموال منقول و غیر منقول محجور را بفروشد.

م84 ا.ح  اسناد واشیا قیمتی مولی علیه را نزد دیگری ودیعه گذارد و پول او را به بانک بسپارد

م1241ق.م برای او قرض بگیرد و در خرید و فروش با او طرف معامله شود.

م1242ق.م اموال او را رهن گذارد یا معامله ای کند که در نتیجه آن ،مدیون مولی علیه شود.

اعمال حقوقی ولی قهری بعد از رشد مولی علیه نیز نفوذ حقوقی خواهد داشت و مولی علیه حق فسخ یا ابطال آن را ندارد ،مگر اینکه ثابت کند اقدام ولی به منظور رعایت مصلحت او صورت نگرفته است .در غیر این صورت ولی بدون رعایت غبطه مولی علیه ،مالی را برای مولی علیه بخرد و یا مال اورا به غیر اجاره دهد آن معامله باطل خواهد بود و شخص ولی و یا قیم و یا خود مولی علیه پس از رشد ،می تواند به دلیل رعایت نکردن غبطه ، از دادگاه اعلام بطلان آن معامله را بخواهد.

در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره در دوران کرونا قانونگذار چه امتیازی را برای مستاجر در نظر گرفته است؟

مطابق این قوانین در زمان کرونا مستاجران با اتمام قرارداد ملک می توانند قرار داد را تمدید کنند این به این شرط است که که مبلغ اجاره باید 25 درصد افزایش داشته باشد. بنابراین طبق این قوانین هیچ موجری حق دستور تخلیه ندارد.

ولی در این مورد استثنائاتی وجود دارد که اگر شرایط تخلیه وجود داشته باشد موجر می‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

شرایط صدور دستور تخلیه بعد از اتمام مدت اجاره

1. در صورتی که مدت اجاره ملکی به اتمام برسد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند.

2-اگر مستاجر بیش از سه ماه اجاره ملک را پرداخت نکرده باشد یا در صورتی که مستاجر عملی را بر خلاف قرارداد تنظیم شده انجام دهد، موجر می تواند موضوع تخلیه ملک را مطرح کند

3- این که مال مورد اجاره را به غیر اجاره دهد.

شرایط درخواست دستوتخلیه در قرار داد عادی اجاره چیست؟

در خواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف دو تا شرط دارد : اول  اینکه در 2 نسخه تنظیم شده باشد و دوم اینکه دو تا شاهد زیر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند

بعد از اتمام مدت اجاره موجر با سپردن مبلغ ودیعه اجاره در صندوق دادگستری می تواند درخواست دستور تخلیه را بکنداما اگر این شرایط وجود نداشته باشد موجر باید از حکم تخلیه استفاده کنید که مدت زمان زیادی را می طلبد.

شرایط درخواست دستوتخلیه در قرار داد رسمی  اجاره چیست؟

درقرار داد اجاره رسمی  یا قراردادی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده در صورت وجود شرایط دفتر خانه به مستاجر اخطار می دهد تا ظرف10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید .همچنین موجر از طریق اجرای ثبت می تواند اقدام نماید و درخواست صدور اجرائیه برای پرداخت اجاره بها را بکند در این مورد چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت کند اجرای ثبت عملیات تخلیه را متوقف می نماید اما موجر کماکان می تواند با استناد به تخلف مستاجردر عدم پرداخت اجاره بها درخواست تخلیه ملک تجاری را بکند .

ملکی با قرارداد اجاره 56 اجاره داده شده و توسط ثالثی  دچار تخریب کامل شده

ملکی طبق قانون 56 اجاره داده شده که شخص ثالثی آن را کاملا تخریب نموده در این صورت موجر مالک عین و مستاجر مالک حق کسب و پیشه یا تجارت است و چون عین مستاجره اتلاف شده ،قطعا اجاره منفسخ نمی شود و هر یک از موجر و مستاجر می توانند به متلف رجوع کنند طبق م329ق.م اورا به بازسازی مغازه الزام کند و به علاوه ،تا زمانی که بازسازی انجام نشده ،مستاجر می تواند اجرت المثل منافع از دست رفته را نیز از باب اتلاف منفعت از متلف مطالبه کند .