تهاتر در ملک

قرارداد ها و  عقود یکی از مهم ترین اعمالی است که بین طرفین شکل می گیرد. قانون مدنی برای شکل گیری و اجرای تعهدات و تکالبف دو  طرف قوانین و مقرراتی را ایجاد کرده است. به طور کلی قوانین و بالاخص قانون مدنی ارزش زیادی برای پایبندی به عقود و قراردادها قائل است.  این اهمیت و ارزش د نظام حقوقی تا به آنجاست که در قانون مدنی برای عدم اجرای تعهدات و نقض آنها ضمانت اجرا در نظر گرفته است. 
تهاتر در ملک نیز یکی از مهم ترین قراردادهایی است که بین طرفین منعقد می شود. تهاتر ملک شرایط و مقرراتی دارد که بدون ذعایت این تشریفات اماکن تحقق تهاتر وجود ندارد. لذا در این مقاله قصد داریم که به تعریف تهاتر ملک، شرایط و چگونگی تهاتر در ملک بپردازیم. 

مهم ترین عناوین این مقاله

• تهاتر ملک چیست؟
• شرایط  وقوع تهاتر ملک
• مراحل و چگونگی تهاتر ملک
• مدارک جهت تهاتر ملک

                                 جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

                                                              
تهاتر ملک چیست؟

برای رسیدن به پاسخ این پرسش که تهاتر چیست؟ ابتدا باید با مفهوم و معنای لغوی و حقوقی تهاتر آشنا شویم. در مقاله " تهاتر" به تفصیل راجع به این اصطلاح حقوقی، انواع و مقررات آن توضیح داده ایم. اما در اینجا به اختصار در خصوص معنا و مفهوم آن می پردازیم.
در معنای لغوی، تهاتر به معنای داد و ستد، مبادله و معاوضه ی جنس با جنس است. اما از منظر حقوقی تهاتر در ماده 294 قانون مدنی  تعریف شده است و به معنای سقوط دیون در مقابل یکدیگر است. البته با احراط شرایطی که قانون در نظر گرفته است. ماده 294 بیان می دارد:
"وقتی دو نفر، در مقابل یکدیگر، مدیون باشند، بین دیون آن ها به یکدیگر، به طریقی که در مواد ذیل مقرر است، تهاتر حاصل می شود."
بنابراین تهاتر در قانون مدنی در زمینه دیون پیش بینی شده است که با توجه به شرایطی که قانون پیش بینی کرده دیون طلبکار و بدهکار در مقابل یکدیگر قرار می گیرد و ذمه هر دو بری می شود.

مثلا، الف، 100 تومان از ب طلبکار است و ب، 100 تومان از الف، در این شرایط، بین دین این دو، تهاتر حاصل می شود.
اما تهاتر در ملک با تعریف و ماهیت تهاتر در قانون مدنی متفاوت است و تهاتر در ملک ارتباطی به سقوط دیون ندارد.
منظور از تهاتر در امور ملکی، حسب مورد عقد معاوضه یا بیع است.
قانون مدنی در ماده 464 به تعریف عقد معاوضه پرداخته است:
"معاوضه، عقدی است که به موجب آن، یکی از طرفین، مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند؛ بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری، ثمن باشد."
بنابراین زمانی که شخصی ملک خود را با ملک یا خودرو و غیره طرف دیگر معاوضه می کند و هیچ یک از طرفین به مبیع یا ثمن بودن عوضین توجهی ندارد، عقد معاوضه منعقد می شود.
اما چنانچه طرفین مالی را مبیع و مالی را ثمن قرار داده و این دست موراد را مد نظر قرار دارند، عقد بیع منعقد شده است. 
در حالت اول، تهاتر ملک، معاوضه و در حالت دوم، تهاتر ملک عقد بیع است. 
در واقع، ملاک اینکه تهاتر ملک، بیع لحاظ شود یا معاوضه، تابع قصد طرفین است و عرف، به طور معمول، دریافت پول در ازای ملک را بیع و دریافت مال (غیر از پول) یا کالای دیگر در برابر ملک را معاوضه لحاظ خواهد کرد. 

شرایط  وقوع تهاتر ملک

بعد از تعریف تهاتر ملک و بیان معنی و اصطلاح حقوقی آن باید به شرایط وقوع تهاتر ملک بپردازیم. چرا که اگر شرایط اولیه و قانونی هر عمل حقوقی فراهم نباشد، عملا اثر حقوقی نخواهد داشت. تحقق تهاتر در ملک به دو شرط عمومی و اختصاصی نیاز دارد که به طور جداگانه در ذیل به آن می پردازیم:
شرایط عمومی تهاتر ملک:

طرفین، از اهلیت قانونی  که عبارت اس ازعقل، بلوغ و رشد برخوردار باشند.
 طرفین، با قصد و رضا و بدون اکراه، اقدام به انجام  تهاتر نمایند.
موضوع تهاتر، معین و جهت تهاتر، مشروع و قانونی باشد. 

شرایط اختصاصی تهاتر ملک، در صورتی که مقصود، عقد بیع یا معاوضه باشد:

طرفین، ایجاب و قبول خود را اعلام دارند.
 مال موضوع تهاتر، در هنگام انعقاد عقد، موجود باشد.
 اجل و مهلت تحویل عوضین، معلوم و معین باشد.
 ملک موضوع تهاتر، وقفی نباشد.
 طرفین تهاتر ملک، از اهلیت تصرف در عوضین، برخوردار باشند.

مراحل و چگونگی تهاتر ملک

با توجه به تیتر های قبلی مقاله و توضیح راجع به مفهوم، معنی و شرایط ایجاد تهاتر حالا باید به مراحل و چگونگی اجرا تهاتر در ملک بپردازیم. این مرحله نیر مانند مراحل قبلی دارای شرایط و ضوابطی است که به تفصیل بیان می نمائیم.
اولین اقدام جهت تهاتر ملک این است که طرفین باید با یکدیگر قراردادی منعقد نمایند. که صورت این قرارداد می تواند کتبی یا شفاهی باشد. این قرارداد حسب مورد می تواند به صورت رسمی یا یا سند عادی تنظیم گردد.
در تنظیم سند رسمی تهاتر ملک، طرفین باید، با ارائه مدارک مثبت حق تصرف در عوضین، به دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کنند و پس از درج مشخصات هویتی آن ها، در سند بیع یا معاوضه، همچنین، درج مشخصات عوضین  و همچنین، درج تاریخ تنظیم سند و تاریخ تحویل عوضین و شروط ضمن عقد ، با مطالعه سند، ذیل آن را امضا نمایند. 
در تنظیم سند عادی تهاتر ملک، طرفین باید، به صورت دستی، قرارداد خود را تنظیم کنند، با کمک اوراق هویتی، نام و مشخصات طرفین تهاتر ملک را نوشته، ویژگی های عوضین تهاتر را شرح داده، تاریخ انعقاد قرارداد را مشخص کرده و پس از توافق بر سر شروط ضمن عقد، همچنین تعیین تاریخ تحویل عوضین و درج این موارد، ذیل سند عادی تنظیمی را امضا کنند. باید به این نکته توجه کرد که به دلیل اعتبار کمتر سند عادی، حتما ذیر سند امضا و اثرانگشت باشد، هم چنین دو نفر شاهد ذیل سند عادی را امضا نمایند.

مدارک جهت تهاتر ملک

در صورتی که قصد انعقاد قرارداد معاوضه یا بیع در خصوص املاک را داری حتما یکی از دغدغهه ای اصلی شما اطالع از مدارک مورد  نیاز جهت تهاتر ملک است.
لذا، در این بخش از مقاله، قصد داریم تا به بررسی مدارک لازم برای انجام این امر بپردازیم که عبارتند از:
مدارک هویتی طرفین، اعم از شناسنامه و کارت ملی؛
مدارک مربوط به ملک مورد تهاتر و عوض مقابل آن که در خصوص ملک، شامل سند رسمی،  و در صورتی که سند عادی ندارید، قولنامه یا مبایعه نامه نیز کفایت می کند. گواهی پایان کار ساختمان، پرداخت صورت حساب مالیاتی و پرداخت عوارض شهرداری است.
 در خصوص اموالی مثل خودرو، سند مالکیت ماشین یا برگ سبز، بیمه نامه، کارت سوخت و صورت حساب پرداخت  مالیات و عوارض شهرداری از جمله اسناد مورد نیاز می باشد.
اگر ملک مورد تهاتر، ناشی از ارث باشد و بین وراث مشاع باشد، گواهی انحصار وراثت نیز لازم است.  
در صورتی که فردی، به وکالت از دیگری، اقدام به انعقاد قرارداد معاوضه ملک می نماید، باید مدرک مثبت سمت یعنی وکالت نامه معتبر را جهت انعقاد قرارداد ارائه دهد. جهت منعقد شدن قراردادی صحیح و قانونی بهتر است از دفترخانه اصالت وکالت نامه احراز گرد.

ارتباط با وکیل حقوقی 
در صورتی که قصد معامله در زمینه املاک و مستغلات را دارید، توصیه می کنیم قبل از هر گونه اقدام حقوقی با وکیل در تنظیم، فسخ و ابطال قراردادها مشورت کنید. این وکیل متخصص به دلیل سالها تجربه و تسلط به اصول حقوقی می تواند امن ترین و بهترین راهکار را در اختایر شما قرار دهد.
اما چنانچه به در خصوص امور قانونی به وکیل نیاز دارید می توانید با توجه به موضوع پرونده خود وکیل کیفری، حقوقی، تجاری ، اداری یا جرایم اینترنتی را انتخاب کنید و با شماره گیری تلفن گویای مجموعه به وکیل آنلاین مد نظر خود وصل شوید. 

                              جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید