آیا فروش ملک اجاره ای قانونی است؟

عقد اجاره در تعریف قانونی عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم. این تعریف بدین معناست که موجر در قبال مبلغی که دریافت می کند حق استفاده از منفعت ملک  را به مستاجر تملیک می نماید. با انعقاد قرارداد اجاره، حسب مورد می تواند مشکلات و مسائل حقوقی مختلفی به بار بیایید. به عنوان مثال فسخ اجاره توسط موجر، مطالبه خسارت از مستاجر، اجاره مال مشاع و غیره صرفا بخشی از چالش های حقوقی اجاره ملک می باشد. در برخی مواقع موجر ملکی را برای مدتی به اجاره مستاجر در می آورد، اما به دلایلی در اثنای اجاره تصمیم می گیرد که ملک اجاره ای را به فروش برساند. سوالی که ذهن بسیاری از موجرین و مستاجرین را به خود مشغول کرده است. این است که  آیا موجر می تواند ملک اجاره ای را به فروش برساند؟ از طرفی حق و حقوق مستاجر چگونه حفظ می شود؟
برای پاسخ به این سوالات قصد داریم در این مقاله به فروش ملک اجاره ای بپردازیم. چنانچه در این زمینه ابهام دارید، این مقاله را تا انتها مطالعه نمائید و چنانچه سوال حقوقی در این زمینه دارید با وکیل گروه وکلای حقوق بشر تماس بگیرید.

مهم ترین عناوین این مقاله

• فروش ملک اجاره ای از نگاه قانون
• عدم درج شرط فسخ ناشی از فروش ملک اجاره ای چه ضمانت اجرایی دارد؟

                                                             جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

فروش ملک اجاره ای از نگاه قانون

برای بررسی امکان فروش ملک اجاره ای ابتدا باید به ماده قانونی تعریف اجاره بپردازیم. ماده 466 قانون مدنی بیان می دارد:  اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.
بنابر مفاد این ماده، با انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر مالک منافع ملک می شود. عقد اجاره یکی از عقود لازم است و به این معنی است که هیچ یک از طرفین نمی توانند بدون دلیل قانونی یا قراردادی عقد اجاره را بر هم بزنند. با توجه به توضیحاتی که در خصوص لازم بودن عقد اجاره بیان کردیم، سوال این است که آیا می توانیم ملک اجاره ای را به دیگری بفروشیم؟ اگر ملک اجاره ای به فروش برود، حق و حقوق مستاجر چگونه حفظ می شود؟
به این سوالات ماده 498 قانون مدنی پاسخ داده است. این ماده بیان می دارد:  اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
بنا بر این ماده ، موجر می تواند عین مستاجره  را به دیگری منتقل نماید، این انتقال و فروش ملک اجاره ای به حقوق و منافع مستاجر آسیبی نمی رساند چرا که اولا عقد اجاره قراردادی لازم است و ثانیا حقوق مستاجر به عنوان حق مقدم محفوظ خواهد بود و قرارداد اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند. اما در یک حالت مستاجر ملزم می شود تا ملک اجاره ای را در صورت فروش تخلیه نماید. این حالت زمانی محقق می شود که مالک در ضمن عقد اجاره صراحتا بیان کرده باشد که در صورت فروش یا انتقال ملک اجاره ای به اشخاص دیگر حق فسخ عقد اجاره را خواهد داشت. در این شرایط در صورت امضای قرارداد و قبول شرایط عقد، مستاجر باید بعد از  انتقال یا فروش، ملک اجاره ای را تخلیه نماید.

عدم درج شرط فسخ ناشی از فروش ملک اجاره ای چه ضمانت اجرایی دارد؟

همان طور که در تیتر قبل اشاره کردیم، موجر می تواند ملک اجاره ای را به دیگری بفروشد یا انتقال بدهد. در صورتی که موجر در ضمن عقد قرارداد این شرط را صراحتا ذکر کرده باشد و حق فسخ ناشی از انتقال ملک را بیان کرده باشد، می تواند بعد از انتقال یا فروش ملک، از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه نماید. اما چنانچه این شرط در عقد اجاره بیان نشده باشد چه پیامد و آثاری دارد؟
در این شرایط، چنانچه موجر شرط فسخ را در قرارداد اجاره برای خود در نظر نگرفته باشد، باز هم می تواند ملک اجاره ای را به دیگری منتقل نماید اما حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد. علاوه بر این مورد، مستاجر تا پایان مدت عقد اجاره مالک منافع می باشد و نه موجر و نه مالک جدید نمی توانند نسبت به حقوق مستاجر تعرضی نمایند. 
نحوه ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری
مباحث حقوقی ملکی و قراردادهای اجاره همواره با چالش های قانونی زیادی همراه است. چنانچه درگیر پیامدهای ناشی از مشکلات قانونی ملک اجاره ای هستید می توانید با وکیل ملکی، خرید و فروش، اجاره و مشارکت گروه وکلای حقوق بشر تماس بگیرید تا مشاوره حقوقی تخصصی دریافت نمایید. گروه وکلای حقوق بشر با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی بهترین راهکار حقوقی را در اختیار شما قرار می دهد.
تعهد بالا، سابقه درخشان و صداقت با موکل سرلوحه ی وکلای این مجموعه حقوقی است و شما می توانید با اطمینان خاطر پرونده خود را به متخصصین این حوزه بسپارید. گروه وکلای حقوق بشر با داشتن دپارتمان تخصصی از وکیل در وصول مطالبات چک و سفته می توانند در پرونده هایی با موضوع شرکت ها و اسناد تجاری نیز یاری رسان شما باشند. 
جهت ارتباط با معروفترین وکیل دادگستری با تلفن گویای مجموعه تماس حاصل فرمائید تا کارشناسان ما در کوتاه ترین زمان پاسخ گوی شما باشند. 

                                                     جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید