آیا می توانیم ملک رهنی بخریم؟

یکی از عقودی که در زندگی روزمره و معاملات افراد رواج زیادی دارد، عقد رهن است. در عقد رهن یکی از طرفین برای پرداخت دین خود به شخص طلبکار، وثیقه ای را جهت پرداخت دین خود قرار می دهد. به این عقد که وثیقه در گرو شخص طلبکار قرار می گرد عقد رهن می گویند.
این عقد از حیث قانونی دارای شرایط و باید و نباید های بسیاری است که عدم توجه به هر کدام از این نکات قانونی می تواند سرنوشت مال مرهونه و یا وضعیت طرفین عقد را دستخوش تغییرات زیادی کند. 
یکی از مهم ترین سوالاتی که با رهن ملک در ذهن مالک به وجود می آید این است که آیا می توانیم ملک رهنی خود را بفروشیم ؟ آیا می توانیم ملک رهنی دیگران ا بخریم؟
خرید و فروش ملک و معاملات یک امر اجتناب پذیر است لذا قصد داریم علاوه بر بررسی عقد رهن به این دست از سوالات پاسخ بدهیم و عواقب و آثار معاملات رهنی را توضیح بدهیم.

مهم ترین عناوین این مقاله

• آیا خرید ملک رهنی قانونی است؟
• شرایط قانونی خرید ملک رهنی
• عواقب خرید ملک رهنی
• چطور از رهنی بودن سند ملکی مطلع شویم؟

                                                         جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

آیا خرید ملک رهنی قانونی است؟

قانون مدنی برای خرید و فروش و معاملات بین طرفین قالب هایی از عقود را در نظر گرفته که به طرفین اجازه میدهد برای اجرای تعهدات خود و منعقد کردن عقود از این قالب های آماده و معین استفاده کنند.  یکی از این قالب ها عقد رهن است که برای گرو گذاشتن و وثیقه گذاشتن مالی نزد طلبکار استفاده می شود.
ماده 771  بیان می دارد: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند. 
بر اساس این ماده ، قرارداد رهن ، به قراردادی گفته می شود که به موجب آن ، یکی از طرفین که مدیون به دیگری است ، در ازای بدهی که به طلبکار دارد ، مالی را به عنوان وثیقه ، به وی می سپارد تا به نوعی ، تضمینی در راستای طلب وی باشد . شخصی که مدیون بوده و وثیقه می گذارد را راهن ، شخصی که مالی را به وثیقه می پذیرد را مرتهن و مالی که به عنوان وثیقه سپرده می شود را مال مرهونه می گویند .

اساس و بنای عقد رهن برای زمانی است که اگر بدهکار یا مدیون نتواند بدهی خود را پرداخت نماید، طلبکار با فروش مال مرهونه به طلب خود برسد. لذا این سوال مطرح می شود که با وجود حق شخص ثالث بر مال مرهونه، آیا خرید و فروش این مال جایز است یا خیر؟
برای پاسخ به این سوال باید به ماده 793 قانون مدنی بپردازیم. این ماده بیان می دارد: راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.
بر اساس این ماده راهن نمی تواند در مال مرهونه تصرفاتی داشته باشد که به حقوق مرتهن آسیب و خللی وارد نماید مگر اینکه شخص مرتهن به این عمل آگاه باشد و رضایت داشته باشد. لذا مطابق نص این ماده اصل بر این است که خرید و فروش یا هر عملی که منافی حقوق مرتهن باشد ممنوع است مگر رضایت و اجازه ی مرتهن کسب شده باشد. در این حالت با ممنوعیتی مواجهه نیستیم. به طور کلی به غیر از این محدودیت، محدودیت و منع قانونی دیگری در خصوص خرید و فروش معاملات رهنی نداریم. با وجود فروش و معامله ملک رهنی باز هم حق شخص ثالث در اولویت خواهد بود و در صورتی که راهن بدهی خود را پرداخت نکند، مرتهن می تواند ملک مورد نظر را بفروشد.

شرایط قانونی خرید ملک رهنی

مطابق قانون مدنی در عقد رهن، راهن باید مال خود را در گرو مرتهن قرار دهد.  بر اساس قانون مزبور راهن نمی تواند اقداماتی انجام دهد که حقوق مرتهن را خدشه دار نماید  یکی از اقداماتی که می تواند حقوق مرتهن را با تزلزل و تضییع رو به رو کند فروش ملک رهنی است.  اما  خریدار باید به این نکته توجه داشته باشد که عقد رهن عقدی لازم است و طرفین یه مفاد آن پایبند هستند.  قانون با توجه به نیاز جامعه و با حفظ حقوق مرتهن در شرایطی اجازه میدهد که ملک رهنی به فروش برسد.
روند خرید ملک رهنی و غیر رهنی با یک دیگر تفاوتی ندارد اما به دلیل اینکه حق شخص ثالثی در ملک رهنی وجود دارد، برای جلوگیری از آثار و عواقب حقوقی و کیفری ملک رهنی، خریدار باید از رهنی بودن ملک مطلع باشد و قبل از پرداخت مبلغ معامله ، با دیدن سند ملکی و استعلام ملک از سایت ثبت من یا اداره ثبت ، از رهنی نبودن ملک ، اطمینان حاصل نماید.
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی می توان از دو راهکار زیر استفاده کرد:
در وهله اول بدهکار می تواند با پرداخت مبلغ بدهی خود ملک مورد نظر را از رهن خارج کند. در این حالت ملک از رهن خارج می شود و بدهکار می تواند ملک را مورد معامله و خرید و فروش قرار دهد.
در صورتی که سند ملکی در رهن باشد، بدهکار می تواند با تعویض ملکی که در رهن است ، ملکی که قصد فروش آن را دارد آزاد نماید و ملک دیگری به جای آن در رهن بگذارد به این دلیل که از ملک اولی فک رهن شده است، به راحتی می توان آن را مورد معامله قرار داد.

عواقب خرید ملک رهنی

زمانی که مالی در رهن قرار می گیرد بنا این است که در صورت عدم تادیه دین توسط راهن، مرتهن مال را فروخته و دین خود را از مال برداشت نماید.  لذا خرید ملکی که در رهن دیگری است ممکن است که دارای آثار و عواقبی باشد که خریدار باید از شرایط آن مطلع شود. در این قسمت قصد داریم مهم ترین آثار و عواقب خرید ملک رهنی را توضیح دهیم .
در صورتی که خریدار، ملک رهنی را بخرد و نسبت به رهنی بودن آن اطلاع کافی نداشته باشد نسبت به حق مالکیتی که دارد دچار تزلزل می شود و حق مالکیت وی تحت الشعاع قرار می گیرد و نمی تواند به صورت تمام و کمال ، حقوق مالکانه خود را اعمال نماید . چرا که مرتهن ، با عدم دریافت طلب خود ، هر لحظه ، می تواند ملک رهنی را فروخته و از محل آن ، طلب خود را وصول نماید.
امکان کلاهبرداری در خرید این سبک از ملک و املاک بیشتر محتمل است چرا که ممکن است راهن ، مرهونه بودن مال را از خریدار پنهان نماید.لذا ضروری است که خریدار قبل از خرید ملک رهنی با وکیل مشورت نماید همچنین استعلامات لازم را انجام دهد تا از هر گونه عواقب کیفری و حقوقی پیشگیری نماید و معامله ای امن داشته باشد.

چطور از رهنی بودن سند ملکی مطلع شویم؟

همان طور که بالاتر اشاره کردیم، یکی از عواقب خرید ملک رهنی این است که مالک یا فروشنده رهنی بودن ملک را از خریدار پنهان می کند بنابراین برای برخی از افراد این دغدغه وجود دارد که چگونه پیش از انجام معامله می توانند از وضعیت مالکیت ملک و سند آگاه شوند؟ 
چنانچه شما خریدار ملک رهنی هستید، می توانید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی از وضعیت سند ملک و محدودیت های قضایی را بررسی کنید.  برای انجام این استعلام همراه داشتن سند مالکیت الزامی است.بدین ترتیب می توانید پیش از انعقاد قرارداد و پرداخت وجه، از وضعیت مالکیت فروشنده و وجود یا عدم محدودیت قضایی برای ملک اطلاع یابید.
مشاوره حقوقی با گروه وکلای حقوق بشر
چنانچه در منعقد کردن معاملات و عقود به وکیل با سابقه نیاز دارید و  تمایل دارید قبل از انعقاد قرارداد با یک متخصص این حوزه مشاوره کنید می توانید با وکیل در تنظیم، فسخ و ابطال قراردادها مشورت کنید.
گروه وکلای حقوق بشر با داشتن وکیل  کیفری، تجاری، اداری و جرایم اینتنرتی می تواند بهترین گزینه برای بررسی تخصصی پرونده شما باشد.
این موسسه حقوقی با داشتن سابقه درخشان در پیگیری و موفقیت در پرونده ها می تواند با مشاوره حقوقی و اخذ وکالت بهترین مسیر را برای موفقیت شما ارائه دهد.
جهت ارتباط با وکیل آنلاین گروه وکلای حقوق بشر با شماره تلفن گویای مجموعه تماس حاصل فرمائید تا کارشناسان ما در کمترین زمان پاسخگوی شما باشند.

                                                          جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید